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摘要：隨著萬科披露北京首塊限價自持地塊的開發意圖,在京房企土地自持時代已經來臨,而北京市住建委發佈的自持配套政策也明確,開發商想要先自持、再賣掉的想法並不可行。雖然在一定程度上,自持限價地塊遏制瞭地王頻出,但是“賣不得”的房源也讓本就處於供需失衡的市場供應雪上加霜。“以後不是買不買得起,是買不買得到”成為剛需購房者最為擔心的問題。
隨著萬科披露北京首塊限價自持地塊的開發意圖,在京房企土地自持時代已經來臨,而北京市住建委發佈的自持配套政策也明確,開發商想要先自持、再賣掉的想法並不可行。雖然在一定程度上,自持限價地塊遏制瞭地王頻出,但是“賣不得”的房源也讓本就處於供需失衡的市場供應雪上加霜。“以後不是買不買得起,是買不買得到”成為剛需購房者最為擔心的問題。
此外,承擔著剛需購房需求的自住房,雖然價格較低,但供應量和需求量之間的巨大差距,以及區域保護的限定門檻,讓絕大部分剛需者望而卻步;二手房方面,低估價與高首付的難題,疊加進一步收緊的信貸政策,也將剛需的門檻抬至前所未有的高度。
自住房難撐需求
進入12月,北京市又有幾個熱門自住房啟動瞭申購,例如本周一金隅集團位於東壩的162套房源啟動申購,當周邊商品房價格超過7萬元/平方米時,2.2萬元/平方米的自住房價格顯得格外具有吸引力,購房人也清晰地認識到,在北京商品房價格不斷攀高時,隻有以滿足中低收入人群置業需求而設立的自住房還依然不改初衷,保持著剛需客可以接受的價格,因此申購火爆成為瞭自住房的標配。
“從購房人的角度來說,價格在可接受范圍是自住房最大的吸引力。”自2014年起加入到申購自住房大軍的劉女士向北京商報記者坦言,她本人屬於本地戶籍無房戶,是優先傢庭,已申購過石景山、海淀、豐臺等多處自住房,然而最終還是未能順利搖上號。“我們依然還想申購自住房的原因在於,這些房源都是在2014年、2015年集中出讓的土地,自住房價格已經限定好瞭,出讓土地時價格本身就比周邊低30%以上,現在價格優勢更是明顯。”不過劉女士也指出,絕大多數自住房位置偏遠、可選擇餘地少也是自住房的弊端。
購房人看到的是自住房價優難搶的AB面,而將自住房放在北京樓市大環境裡,也同樣發揮著雙向作用。積極的一點是,自住房對於新房供應市場形成瞭有效的補充,這在北京土地供應量創下五年新低、尤其是出現瞭開發商自持且不得出售的土地之時,讓市場擁有瞭可供選擇的新房資源。有數據顯示,2015年北京自住房土地供應瞭22.15萬平方米,占總供應量的比例為16%,截至目前累計已經出現67塊含自住房地塊。從自住房對北京房價的影響看,過去三年,分別讓北京房價降低瞭7.7%、10.3%、5.95%。因此,從政策調控方向、土地供應比例以及自住房的優勢看,未來在北京房地產市場中自住房將扮演剛需客首選房的角色。
然而即便自住房保證瞭一定的新房供應、對沖瞭商品住宅的房價漲幅,但是面對龐大的需求量,自住房的有限供應仍顯得九牛一毛。亞豪機構提供的一組數據顯示,當前,已經取證未簽約的自住房共32.66萬平方米,而已供地未取證的自住房共48.49萬平方米,二者相加,自住房的最大有效供應共81.15萬平方米,約9200套自住房,而北京市全年商品成交量在8萬-10萬套,需求有增無減,而不足1萬套的供應也隻占實際成交量的一成,遠遠不能滿足真正的需求。因此在亞豪機構市場總監郭毅看來,自住房的供應簽約能否提速,是目前決定北京調控是否升級的最後一招。
首置告別新房
自住房一房難求、純商品房不斷高端化,這一趨勢變化導致的直接結果就是首次置業群體將目標更多地鎖定在瞭二手房市場。郭毅就曾指出,首次置業群體最好的選擇首先是自住房、其次是二手房、再者是環京房源。“首次置業群體的購買能力有限,因此選擇一些面積相對較小、年限老一點的二手房是可以考慮的,比如方莊、紅廟一代,總房價在300萬-400萬元左右的房源依然可供選擇。”郭毅如是說。
其實,今年二手房扮演承接首置、首改需求角色的趨勢已經十分明顯。中原地產監測數據顯示,截至目前,北京年內二手房住宅簽約255786套,新房住宅簽約44801套(剔除保障房、自住房);二手房占市場住宅成交比例高達85.1%,進入瞭全面的存量住宅時代,而這一比例在過去幾年一直在70%上下。中原地產首席分析師張大偉表示,隨著二手房成交占比增加,決定房地產市場價格的已經不再是新房市場價格,而是二手房成交價格,這種情況下,二手房簽約量大漲,二手房的交易稅負、貸款政策也將決定市場的波動。
不過,北京存量房市場的承接能力又有待觀察,畢竟相對於新房市場,二手房的供應更多受業主個體的影響,而這群賣房人對市場更加敏感、搖擺性更強。郭毅拿一組數據說明瞭問題:在“9·30”新政之前,鏈傢網上公示的二手房源掛牌量有5萬多套,10月末因房源核驗一度減至22376套,11月末有所回升,但也不過30847套,相當於當前市場形勢下全北京一個半月的去化量。“因調控減少購房需求、因需求不足而房主惜售、因房主惜售而有效房源驟減,一場輪回,二手房市場與新房市場類似,同樣又將回歸一房難求的市場格局。”郭毅如是說。
除瞭業主個人因素導致的二手房供應波動外,新房供應量的逐年減少也意味著未來存量房的遞減,二者成正比。中原地產的數據顯示,截至目前北京市存量房套數為53944套,這已經比截至去年底的73368套有瞭明顯的減少。當然這裡有二手房成交量比去年大幅上升的原因,從而消耗瞭更多的存量房源,而2014-2015年新房供應量的遞減也影響瞭存量房數量,數據顯示,2014年剔除保障房、自住房的新房供應量為75893套,而2015年銳減至42933套,2016年截至目前也隻有25377套。
對此,張大偉評價稱:“一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上。同時,南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過新房。一二線樓市二手房交易占主導地位,未來樓市調控將會更多地傾斜二手房稅費政策調整。”
買不到難題
土地的供應決定著新房和存量房供應量,而房源的供應量則直接決定著未來房價的走勢。在行業人士看來,北京是土地供應結構上做調控最努力的城市,限價、限售、限面積、限資金、限持有,在土地出讓的環節就已經將調控思路滲透得淋漓盡致。其中,100%自持且隻用於租賃的地塊,更是被稱之為調控的升級版。此類地塊一經推出,行業人士的共同反應是,地價和房地產市場的預期得到瞭控制,但是未來的供應如何解決?
在郭毅看來,供應的衰減、供需的失衡、限房價地塊全部自持,無論是房企漲價惜售,還是未能實現預期中的結構性拉低效果,總而言之,明年的北京新房市場將再度承擔著房價上漲的壓力。郭毅拿出的數據顯示,2014年北京市純住宅規劃建築面積為200萬平方米、2015年是300萬平方米,但是截至2016年11月僅有42萬平方米;另外,2014年北京市純住宅預售面積為900萬平方米,但是到瞭今年隻有不到400萬平方米。與供應形成鮮明對比的是,沒有減緩趨勢的需求量。數據顯示,在高峰期北京市每年人口凈流入量為50萬-60萬人,在控制人口新增量的大背景下,目前北京市人口仍處於凈流入,人口還在保持20萬-30萬人的年新增量。
“供需不均衡的作用就是地價會越來越高,進而推升房價。買不到房是一個問題,賣得越來越貴是另一個問題。”一位開發企業內部人士向北京商報記者透露,2016年的供地將直接影響2017年的房地產市場,而在北京市通過供地結構來控制調控節奏的當下,明年的土地供應同樣不容樂觀,未來2-3年,甚至更長遠的時間內,供應量的稀缺會是樓市新主題。而購房人的基礎需求將更多依賴於政策性住房,甚至有的會轉移至租賃市場。
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